租期未满房屋漏水，租客能否以此解除合同？

签订房屋租赁合同后，租期内如无正当理由，无论是出租方还是承租方，都无权随意解除合同，否则要承担相应的违约后果。但是，如果租赁的房屋漏水，租客能在租期届满前要求解除合同吗？近日，鸠江区法院审理了这样一起因房屋漏水引起的房屋租赁合同纠纷案件。

为了孩子上学方便，2023年8月，原告张某通过中介租赁了被告赵某所有的邻近学校的一套房屋。双方约定租期3年，每月租金2000元。合同同时约定，赵某提供给张某居住使用的房屋应符合合同约定，若房屋出现问题严重影响居住，张某可解除合同，赵某应支付一个月的房屋租金作为违约金。

合同签订后，张某支付了赵某一年的租金24000元另加押金2000元。张某一家人入住房屋后不久，遂发现厨房橱柜处和卫生间渗水，后期发现次卧同样存在渗水现象。张某将渗水问题告知了赵某，但赵某一直未能维修解决。多次要求维修未果后，2024年7初，张某联系赵某，提出不再继续租赁房屋，并与赵某约定好时间办理退租事宜。房屋交接手续办好后，双方因押金和剩余租金的退还等问题协商未果，张某将赵某诉至了鸠江区法院。

鸠江区法院审理认为：本案主要争议在于合同履行过程中，双方是否存在违约行为。张某主张，赵某提供的出租房屋多处渗水，在告知赵某后亦未能解决，严重影响其居住使用。赵某虽认可房屋存在渗水现象，但认为尚未达到合同约定的“严重影响居住”的情形。

法院认为，何为“严重影响居住”，法律上并未有明确的界定，更多的是当事人的自我感受，不同的人对于“严重影响”的理解亦会有不同。房屋渗水不仅影响居住的舒适度和安全性，长期渗水还会使得墙壁、地板和家具潮湿，进而滋生霉菌和腐败，影响居住人的身体健康。更有甚者，若渗水进入电路或电器设备中，极易导致电器故障，甚至引发触电危险。案涉房屋多处渗水，赵某作为房东在长达一年的时间内未能予以解决，从普通民众的角度出发，已经达到了“严重影响居住”的程度，无论是从居住的舒适度还是自身安全的角度考虑，张某提出提前退租，都符合人之常情。赵某未能依据合同约定履行对房屋的维修义务，所提供的房屋严重影响居住使用，违反了合同约定，张某据此要求其支付一个月的房租2000元作为违约金，符合合同约定和法律规定，法院依法予以支持。

本案承办法官陶呈成提醒，房屋出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋，交付的房屋应当符合租赁合同的约定并处于正常的可使用状态。租客在使用房屋期间如出现非因正常使用而导致的问题时，作为房主，应当积极履行修缮义务，以保证租客对房屋的正常使用。若怠于履行维修义务，其结果不仅会导致合同的解除，还有可能为此付出违约的代价。

记者 顾娅