房产销售的个人承诺是否属于合同组成部分？

2022年9月，原告尹某与被告某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发某小区的楼房。被告销售人员在销售时承诺买一楼送相应的负一楼，同时被告在销售案涉房屋给原告时已经将负一楼价款以溢价形式增加到购房款，故案涉房屋总价比同一栋其他楼层房屋高出40余万元，但双方所签购房合同中对赠送负一楼并未明确约定，原告于购房后一次性全额支付了购房款。原告在拿房时发现被告未交付负一楼房屋且负一楼被改造成非机动车库、安装大量消防管道从而导致无法使用，于是向法院起诉，要求解除合同、返还购房款等。

法院经审理认为，依法成立的合同自成立时生效，根据双方的聊天记录、电话录音可以证明被告销售人员承诺购买案涉房屋即赠送负一楼给购房者使用的事实，双方所签合同中虽未约定，但双方销售过程中关于赠送负一楼的约定应认定为双方买卖合同的一部分。同时，根据原告提交的照片等证据，现案涉房屋下面的负一楼已被改造成非机动车库并安装消防设施，因被告原因导致销售过程中承诺的案涉房屋相应的负一楼无法交付，原告方购房目的大部分不能实现，其过错在于被告。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求解除案涉合同，同时要求被告退还购房款并承担相应损失。最终法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，由被告退还原告已付购房款、契税、维修基金及相应资金占用费。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房出卖人就商品房的开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商承诺的所谓购房优惠、赠送面积往往不会像房屋价款、产权面积那样进行明确约定，购房者购买此类房屋蕴含着一定的法律风险，故购房者在购买期房时一定要注意查看购房合同及补充约定，注意收集开发商承诺赠送使用面积等证据，避免产生类似纠纷，依法维护自身合法权益。