租房做生意失败，剩余租期的房租能退吗？

本报讯 大学生毕业后想要自主创业，在学校旁边租房开办餐饮店，信心满满地与房东签订了《租房协议书》，约定租期五年，并交付了第一年租金，后来却发现生意并不好做，经营了四个月后决定停业。此时，大学生想问问房东“剩余租期的租金，能退还吗？”近日，芜湖市鸠江区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件。

本案中，大学生程某与李某毕业后决定合伙创业。2023年7月30日，两人与房东汪某签订《租房协议书》，约定租期五年，每年租金78000元。合同签订后，程某给付汪某一年期的租金78000元及押金10000元。

后程某与李某使用该房屋经营饭店，却发现生意不好做，苦苦支撑一段时间后，2023年12月，程某与李某决定停业，并向汪某提出提前退租及返还部分租金。两人以经济困难为由，请求房东汪某退还部分租金，汪某表示不同意退还租金，但同意程某与李某将房屋对外转租。后李某通过微信向汪某发送解除租房合同协议书1份，要求解除合同并退还剩余租金。双方协商未果，闹上法院。

鸠江区法院经审理认为，汪某与李某签订的《租房协议书》合法有效，双方应当予以遵守。程某与李某不具有法定解除权或约定解除权，行使单方解除权不符合法律关于合同解除的法律规定。

程某与李某因终止经营要求提前退房并不属于法律规定的不可抗力，程某与李某租赁房屋的目的是使用房屋，房屋不存在不能使用的情形，亦不属于法律规定的其他合同目的不能实现的情形。

程某与李某作为违约方，虽不享有单方解除合同的权利，但双方约定租期为5年，属长期租赁协议，程某与李某租赁案涉房屋系用于经营小型餐饮，汪某对此知情，程某与李某因经营不善已经停业并向汪某返还了案涉房屋的钥匙后，已离开房屋所在地，不存在恶意毁约的情形且继续履约对违约方显失公平，也可能导致房屋长期空置、损失扩大，对于程某与李某通过诉讼方式主张解除合同，法院予以支持，并认定双方签订的涉案租赁合同于法院向汪某送达起诉状副本之日解除，但合同解除之前的租金，程某与李某仍应支付。

合同虽解除，但不影响程某与李某违约责任的承担。程某与李某在庭审中表示愿意承担违约责任，法院综合考虑合同履行情况、合同约定以及当事人过错程度等因素，酌情支持程某与李某另承担10000元的违约损失，判决汪某退还程某与李某17566.8元。

本案承办法官提醒年轻创业者，创业热情值得鼓励，但是“合同非儿戏”，创业过程中签订各类合同，均需要审慎考虑。

记者 顾娅 实习生 谢雪琪